Lottizzazione abusiva e buona fede dell’acquirente del fondo

• Cons. Stato, sez. VI, 2 marzo 2023, n. 2217 – Pres. De Felice, Est. Cordì

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Lottizzazione abusiva 

La lottizzazione abusiva si sostanzia nel compimento di qualsiasi tipo di opera, idonea, perciò solo, a stravolgere l’assetto del territorio preesistente nonchè a realizzare un nuovo insediamento abitativo, determinando un concreto ostacolo alla futura attività di programmazione del territorio, con significativo carico urbanistico.
La fattispecie de qua, lesiva, come tale, dell’interesse di garantire, in chiave pianificatoria, un ordinato sviluppo urbanistico del tessuto urbano, si atteggia mediante diverse modalità operative:
-la lottizzazione materiale, che consiste nella realizzazione, anche nella sola fase iniziale, di opere che comportino un’abusiva trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici, con evidente aggravio del relativo carico insediativo;
-la lottizzazione negoziale o cartolare, che si concreta nell’adozione di atti negoziali che determinino un frazionamento del terreno in lotti, i quali, per le loro oggettive caratteristiche (con riguardo soprattutto alla dimensione correlata alla natura dei terreni ed alla destinazione degli appezzamenti considerata sulla base degli strumenti urbanistici, al numero, all’ubicazione o all’eventuale previsione di opere di urbanizzazione) rivelino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio degli atti adottati dalle parti;
- la lottizzazione mista, che è caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali, identificate nell'attività negoziale di frazionamento di un terreno in lotti nonchè nella successiva edificazione dello stesso. (1)

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Lottizzazione abusiva – Buona fede dell’acquirente del fondo – prova della diligenza. 

E’ irrilevante la circostanza per cui il proprietario del fondo non sia responsabile dell'originario frazionamento del terreno o della realizzazione di ulteriori tracciati stradali preesistenti al proprio acquisto, atteso che l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato concorre comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall'illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini amministrativi.
E’ necessario che l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato dimostri di aver operato con la necessaria diligenza nell'adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza, tuttavia, rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un'operazione di illecita utilizzazione del territorio e di aver, comunque, posto in essere ogni tempestiva azione di contrasto. (2)

(1)    Precedenti conformi: Cons. Stato, sez. II, 20 maggio 2019, n. 3215; Cons. Stato, sez. VI, 28 luglio 2017, n. 3788; Cons. Stato, sez. VI, 2 agosto 2022, n. 6779; Cons. Stato, sez. VI, 19 luglio 2021, n. 5403; Cons. Stato, sez. II, 27 agosto 2021, n. 6060; Cons. Stato, sez. IV, 13 maggio 2011, n. 2937; Cons. Stato, sez. VI, 19 luglio 2021, n. 5403.

(2)    Precedenti conformi: Cons. Stato, sez. VI, 2 agosto 2022; Cons. Stato, sez. II, 2 novembre 2020, n. 6762.