Sui criteri di fiscalizzazione – ai sensi dell’art. 34 comma 2 del t.u. edilizia – degli interventi eseguiti in parziale difformità del permesso di costruire

• Cons. Stato, sez. II, 3 giugno 2024, n. 4971– Pres. Manzione, Est. Addesso

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Parziale difformità – Sanzione – Quantificazione – Uso diverso da quello residenziale – Valore venale – Calcolo – Criteri – Market comparison approach (MCA) – Legittimità

Ai fini del calcolo del valore venale del fabbricato dall’art. 34, comma 2 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 delle opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire per fabbricati adibiti ad usi diversi da quello residenziale è legittimo l’utilizzo da parte dell’Agenzia del territorio del market comparison approach (MCA), metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato. (1)

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Parziale difformità – Sanzione – Quantificazione costi – Criteri – Opere di completamento – Uso diverso da quello residenziale – Prezziario DEI in luogo di quello regionale – Legittimità
 

La scelta del prezziario DEI – che associa ad ogni lavorazione il costo corrispondente – in luogo di quello regionale che, invece, correla ogni voce di spesa all’unità di misura di riferimento della lavorazione, costituisce una scelta tecnico-discrezionale non illogica né irragionevole al fine della determinazione della sanzione prevista dall’art. 34, comma 2 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 con riferimento al costo delle opere di completamento. (2)

La sentenza del Consiglio di Stato evidenzia – ai fini del calcolo del valore venale delle opere eseguite in parziale difformità del permesso di costruire ex art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 per usi diversi da quelli residenziali – la legittimità dell’applicazione del criterio del market comparison approach (MCA), comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato. Il metodo estimativo prevede che le caratteristiche qualitative ordinabili vengano valutate sulla base di una scala di merito rappresentativa degli apprezzamenti differenziali registrati sul mercato immobiliare locale. Detta scala associa un punteggio (quantità) ai suddetti apprezzamenti, attraverso il quale si effettua il confronto tra l’immobile in stima (subject) e gli immobili di confronto (comparables). Ai fini della suddetta comparazione, pertanto, si pongono, da un lato, il subject, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo, e, dall’altro lato, un campione omogeneo e significativo costituito dai comparables, ovvero un campione omogeneo di immobili assunti a confronto (da cui deriva la relativa denominazione), dei quali devono essere note l’epoca di compravendita, la zona urbana di ubicazione e le stesse caratteristiche estrinseche e intrinseche (localizzazione di dettaglio, tipologia architettonica, dotazione impiantistica, fruibilità, consistenza, classe di superficie, stato di manutenzione) apprezzate dal mercato ai fini della formazione del prezzo prese in considerazione per il subject.

I dati tecnico-economici raccolti per il subject e per i comparables vengono inseriti in apposite schede di riepilogo (allegati 5.1 e 5.2 della relazione), dove sono riportati, per ogni immobile, i dati catastali, le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) e le caratteristiche estrinseche ed intrinseche.

Inoltre, la sentenza sottolinea come, ai fini della comparazione, l’immobile da valutare (in corso di costruzione al momento della stima) è stato considerato come finito e, quindi, commerciabile, decurtando, successivamente, il costo necessario per le opere di completamento calcolato sulla base del prezziario DEI che – come osservato con nota protocollo 2821/2021 dalla Commissione di monitoraggio del Consiglio superiore dei lavori pubblici la quale ha chiarito con riguardo alla congruità delle spese sostenute ai fini del c.d ecobonus – non deve considerarsi gerarchicamente subordinato rispetto ai prezziari regionali.

(1) Precedenti conformi: Non risultano precedenti negli esatti termini. Precedenti parzialmente conformi: (con riferimento all’art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001), T.a.r per il Veneto, sez. II, 27 novembre 2023, n. 1747 (con riferimento all’art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42): T.a.r. per la Liguria, sez. I, 20 novembre 2020, n. 825.

(2) Precedenti conformi: Non risultano precedenti negli esatti termini.