Obblighi urbanistici assunti con atto unilaterale d'obbligo: natura giuridica e inapplicabilità della prescrizione.

• Consiglio di Stato, sezione IV, 27 luglio 2026, n. 6107 - Pres. Neri, Est. Furno

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Atto unilaterale d'obbligo accessivo al titolo edilizio – Natura giuridica

L'atto unilaterale d'obbligo conserva una natura sostanzialmente pubblicistica, in quanto costituisce elemento strutturale e imprescindibile della legittimità dell'intervento edilizio. Esso si inserisce, infatti, nel procedimento amministrativo volto al rilascio del titolo abilitativo, concorrendo alla realizzazione delle finalità pubblicistiche proprie della pianificazione e della disciplina urbanistica. (1).

Edilizia e urbanistica – Atto unilaterale d'obbligo accessivo al titolo edilizio – Obbligazioni propter rem

Gli obblighi urbanistici assunti con atto unilaterale d'obbligo, in quanto strettamente inerenti al bene e recepiti nel titolo edilizio, hanno natura di obbligazioni propter rem e si trasferiscono automaticamente agli aventi causa del soggetto che li ha originariamente assunti. Ne consegue che il successivo acquirente dell'immobile resta tenuto all'adempimento degli obblighi di cessione o asservimento delle aree a standard, indipendentemente dalla sua partecipazione all'atto originario. (2).

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Atto unilaterale d'obbligo accessivo al titolo edilizio – Prescrizione

Gli obblighi assunti mediante atto unilaterale d'obbligo accessivo al titolo edilizio, aventi ad oggetto la cessione o l'asservimento ad uso pubblico di aree destinate a standard urbanistici, non sono soggetti alla prescrizione decennale propria delle obbligazioni patrimoniali, in quanto integrano obblighi di natura pubblicistica strettamente connessi all'attuazione della pianificazione urbanistica e costituiscono elemento strutturale e condizione di legittimità dell'intervento edilizio. (3).

In motivazione, il collegio ha sottolineato che la prescrizione può operare esclusivamente con riferimento alle obbligazioni aventi contenuto meramente patrimoniale, quali gli oneri di urbanizzazione, e non agli obblighi destinati a garantire in modo permanente il perseguimento dell'interesse pubblico urbanistico. La finalità perseguita dall'obbligo di cessione è quella di garantire un ordinato ed omogeneo sviluppo dell'ambito urbanistico interessato dall'intervento edilizio, oltre a costituire il corrispettivo del contributo di costruzione dovuto in relazione al rilascio del titolo edilizio. Da tale stretto nesso funzionale tra titolo edilizio e atto d'obbligo consegue che l'obbligazione di cessione permane in capo al nuovo proprietario, subentrato nella posizione giuridica del dante causa in forza dell'atto di compravendita. Ne consegue che, in quanto contenuto del titolo edilizio ed avente la natura di accordo ad oggetto pubblico ex art. 11, l. n. 241/1990, rispetto ad esso non può trovare applicazione l’istituto della prescrizione. Ai sensi dell’art. 2934, comma 2, c.c., infatti, la prescrizione non opera nei confronti dei diritti di cui il titolare non può disporre. La ragione risiede, all’evidenza, nel fatto che, se al mancato esercizio da parte del titolare fosse collegata la prescrizione, si realizzerebbe un atto di disposizione inconciliabile con la necessità di curare l’interesse pubblico sotteso. Se al mancato esercizio del diritto fosse collegata la sua estinzione per prescrizione, in altri termini, si realizzerebbe una forma di disposizione del diritto stesso, incompatibile con la sua natura indisponibile. La prescrizione presuppone infatti la disponibilità del diritto da parte del suo titolare; diversamente opinando, il mancato esercizio del diritto determinerebbe un effetto estintivo incompatibile con la necessaria tutela dell'interesse pubblico sotteso all'esercizio delle funzioni urbanistiche dell'amministrazione.


(1) Conformi: Cons. Stato, sez. IV, 27 maggio 2026, n. 4296.

(2) Conformi: Cons. Stato, Sez. IV, 27 maggio 2026, n. 4296.

(3) Non risultano precedenti negli esatti termini.