Ristrutturazione edilizia e continuità dell'intervento

• Consiglio di Stato, sezione II, 3 luglio 2026, n. 5323 - Pres. Tarantino, Est. Manzione

Edilizia e urbanistica – Ristrutturazione edilizia – Nozione – Continuità – Mutamento di destinazione d'uso verticale – Esclusione

La ristrutturazione ricostruttiva, pur non richiedendo la fedele ricostruzione del manufatto preesistente, presuppone il mantenimento di un rapporto di continuità con l’edificio originario, difficilmente ipotizzabile in caso di radicale mutamento di destinazione d’uso c.d. “verticale” ai sensi dell'art. 23-ter del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, fra categorie almeno in parte eterogenee. (1).

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Variante – Variazione essenziale – Variazione sostanziale – Differenza

La variante al permesso di costruire, quale modificazione qualitativa o quantitativa non rilevante rispetto al progetto originariamente assentito, mantiene natura complementare ed accessoria rispetto al titolo cui accede e resta assoggettata alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento del rilascio di quest'ultimo. Diversamente, la variazione essenziale o sostanziale, integrando un autonomo disegno costruttivo rispetto a quello originariamente approvato, richiede un autonomo titolo edilizio e non può essere considerata mera prosecuzione del precedente intervento. (2).

Edilizia e urbanistica – Ristrutturazione edilizia – Demolizione e ricostruzione – Limiti alla demolizione previsti dagli strumenti urbanistici – Conservazione di una quota delle preesistenze – Interpretazione

Le prescrizioni degli strumenti urbanistici che subordinano la qualificazione dell'intervento come ristrutturazione edilizia alla conservazione di una determinata percentuale della superficie o della volumetria preesistente, in assenza di specifiche esigenze di tutela del manufatto, non impongono la conservazione materiale dei singoli elementi costruttivi dell'edificio, ma esprimono un limite di carattere quantitativo riferito alla consistenza edilizia da mantenere nell'intervento ricostruttivo. (3).

Giudicato penale – giudicato amministrativo – Efficacia – Valutazioni – Utilizzabilità

In materia di illeciti edilizi, fermo il principio di autonomia tra il giudizio penale e quello amministrativo e i limiti soggettivi e oggettivi dell'efficacia del giudicato penale di cui all'art. 654 c.p.p., il giudice amministrativo può tenere conto delle risultanze e delle valutazioni espresse dal giudice penale quali elementi di prova liberamente apprezzabili ai fini della formazione del proprio convincimento, senza esserne vincolato sul piano della qualificazione giuridica dei fatti. (4).

(1) Conformi: in parte, sulla ricostruzione della nozione di ristrutturazione edilizia: Corte cost., 21 maggio 2026, n. 86; Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542; sez. IV, 3 aprile 2025, n. 2857; C.g.a., sez. giur., 3 giugno 2025, n. 422.

(2) Conformi: in parte, sulla qualificazione come illecita dell’opera incompiuta a seguito di permesso di costruire scaduto, Cons. Stato, Ad. plen. 30 luglio 2024, n. 14 (oggetto della News UM n. 89 del 30 settembre 2024).

(3) Non risultano precedenti negli esatti termini
(4) Conformi: Cons. Stato, sez. II, 1° dicembre 2025, n. 9408; sez. VI, 1° ottobre 2021, n. 6583; 15 febbraio 2021, n. 1350.