L'immobile condonato ha piena legittimità urbanistico-edilizia

• Consiglio di Stato, sezione IV, 9 aprile 2026, n. 2848 - Pres. f.f. Franconiero, Est. Sestini

Edilizia e urbanistica – Stato legittimo immobile – Immobile condonato – Sussistenza

L’immobile oggetto di condono edilizio, alla luce dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere assoggettato a tutti gli interventi edilizi consentiti per gli immobili legittimamente assentiti, inclusa la ristrutturazione edilizia, non essendo limitato ai soli interventi manutentivi. (1).

In motivazione, la sezione sottolinea che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie” e che è stato recentemente confermato dalla Corte costituzionale come bene munito di tutela costituzionale, ed in conformità alle previsioni costituzionali di cui agli articoli 41 e 42 Cost. di tutela dell’iniziativa economica e della proprietà, deve necessariamente conferire al bene una piena legittimità giuridica sotto il profilo edilizio, ai fini di un suo godimento e di un suo commercio giuridico rispettosi delle esigenze di interesse pubblico generale sottese alla qualità, sicurezza e salubrità degli ambienti di vita e di lavoro, al diritto alla casa e al benessere economico dei lavoratori, delle comunità locali e dell’intero Paese.


(1) Conformi: i) Corte cost., 10 marzo 2017, n. 50 secondo cui "Il condono edilizio [...] ha quale effetto la sanatoria non solo formale ma anche sostanziale dell’abuso, a prescindere dalla conformità delle opere realizzate alla disciplina urbanistica ed edilizia." richiamata da Corte cost. 4 luglio 2024, n. 119. iii) Corte cost. 19 giugno 2000, n. 238 che esclude l'esistenza di una differenza generale e astratta tra edifici legittimamente esistenti e regolarmente assentiti fin dall'origine o con successivo valido condono in sanatoria dichiarando l'illegittimità costituzionale dell'art. 8, comma 7, della legge della regione Umbria 2 settembre 1974, n. 53, come modificato dalla legge della Regione Umbria 21 ottobre 1997, n. 31, nella parte in cui esclude i fabbricati oggetto di condono edilizio dalla ammissibilità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di ristrutturazione che non comportino aumento di volumetria o di superficie o modifiche di sagoma o delle destinazioni d'uso.
Difformi: i) Cons. Stato, sez. VI, 13 febbraio 2025, n. 1158 secondo cui la disciplina urbanistica sopravvenuta (nella specie, il piano urbanistico generale - PUG) che, in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, preveda il calcolo della volumetria ammissibile sulla base degli indici ordinari di zona, senza tenere conto delle maggiori consistenze derivanti da precedente condono edilizio, non costituisce lesione dei cosiddetti 'diritti quesiti' del proprietario; ii) Cons. Stato, sez. IV, 22 gennaio 2025, n. 482 secondo cui "le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio - e non con accertamento di conformità - non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi. La sanatoria straordinaria disciplinata al Capo IV della l. n. 47/85, richiamata dalle leggi n. 724/94 e n. 326/2003 (c.d. “condono edilizio”) ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie, non altrimenti regolarizzabili, dietro pagamento di una sanzione, oltre che degli oneri concessori: tale straordinaria sanatoria opera solo nel senso che viene evitata la demolizione dei manufatti abusivi e ne viene consentita anche la circolazione giuridica, ma nulla di più, trattandosi di manufatti realizzati in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica. In altre parole: il condono edilizio non rende l’opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato; conseguentemente le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima: opinando diversamente si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati nella L. 47/85 (e dalle successive leggi che hanno reso possibile la ripresentazione di domande di condono, i.e. la L. n. 724/904 e la L. n. 326/2003), limiti che nel caso della l. n. 47/85 consentivano di condonare solo le opere realizzate prima del 1° ottobre 1983 e alla condizione che la domanda fosse presentata entro 30 novembre 1985, poi prorogato fino al 31 marzo 1986."; iii) C.g.a., sez. riun., 14 giugno 2017, n. 599, con riferimento all'art. 18, commi, 1, 2, 3, l. reg. Sicilia n. 4/2003 sul recupero abitativo dei sottotetti; iv) Cons. Stato, sez. V, 10 febbraio 2015, n. 673, secondo cui: "a) il rilascio della sanatoria edilizia, ai sensi degli art. 31 ss. l. 28 febbraio 1985, n. 47 (e leggi sopravvenute), se da un lato rende legittimo l’edificio che era, strutturalmente e funzionalmente, abusivo, dall’altro non conferisce nessun ulteriore automatico beneficio o vantaggio, attuale e potenziale; b) l’istituto del condono edilizio mira, infatti, ad adeguare la situazione di fatto a quella di diritto, con il rilascio di un titolo che consenta l’ulteriore utilizzazione di un edificio realizzato in tutto o in parte sine titulo ovvero di un edificio avente la destinazione difforme da quella consentita, ma non può ex se legittimare lo svolgimento di ulteriori lavori o attività eccedenti la situazione in atto e, dunque, non riconducibili all’ambito oggettivo del condono; c) conseguentemente, successivamente al condono, non può essere variata automaticamente la destinazione urbanistica del terreno ove insiste l’edificio condonato, né può ritenersi mutata la relativa normativa urbanistica e non può consentirsi ex novo il mutamento di una destinazione difforme da quella in atto ovvero lo svolgimento di qualsivoglia attività economica o imprenditoriale diversa da quella a suo tempo cristallizzata dal provvedimento di condono." Parzialmente difformi: iv) Cons. Stato, sez. IV, 24 settembre 2017, n. 1326 secondo cui il rilascio della concessione edilizia in sanatoria (ai sensi della l. n. 47/1985 e successivi condoni) ha la funzione di regolarizzare l'edificio esistente sotto i profili strutturali o funzionali al solo fine di consentirne l'ulteriore utilizzazione, ma non attribuisce al richiedente alcun ulteriore beneficio, attuale o potenziale. Ne consegue che il condono non può costituire presupposto per legittimare lavori eccedenti la situazione di fatto cristallizzata al momento della sanatoria, né può valere a conferire un'automatica vocazione edificatoria all'intera zona circostante o a mutare la normativa urbanistica vigente. Pertanto, la presenza di manufatti condonati non consente né il mutamento della destinazione d'uso difforme da quella in atto, né l'esercizio di attività economiche diverse da quelle già autorizzate dal provvedimento di sanatoria. v) Corte cost. 23 luglio 2024, n. 142 che, con riferimento alle "premialità volumetriche", afferma che "il condono non elide la situazione di illiceità, ma opera unicamente su due piani e in particolare «sul piano penale, al ricorrere dei presupposti di legge, determina l’estinzione dei reati edilizi [e] su quello amministrativo comporta il conseguimento della concessione in sanatoria (e l’estinzione dell’illecito amministrativo)» (sentenze n. 44 del 2023 e n. 70 del 2008). Dalla limitata portata delle sanatorie straordinarie si ricava che l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità." vi) Corte cost., 4 luglio 2024, n. 119 che - richiama le precedenti sentenze Corte cost. n. 90/2023 e n. 24/2022 - secondo cui l'art. 5, comma 10, del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla l. 12 luglio 2011, n. 106, nella formulazione ratione materiae vigente (ai sensi del quale "Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria") deve interpretarsi in modo restrittivo - escludendo i fabbricati condonati - militando in tal senso il carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi, espressivo della scelta fondamentale del legislatore statale di disconoscere vantaggi in caso di abuso e di derogare a tale principio in ipotesi tassative. Per la Corte la disciplina sopracitata configura una norma fondamentale di riforma economico-sociale, come confermano l’ampiezza degli obiettivi perseguiti, l’incidenza su aspetti qualificanti della normativa edilizia e urbanistica e la stessa scelta di coinvolgere anche regioni ed enti locali nel definire i tratti essenziali dell’intervento riformatore. Il legislatore regionale, nell’annettere rilievo anche ai volumi condonati, ha infranto il divieto contenuto in una prescrizione della legge statale, idonea a vincolare la potestà legislativa primaria della Regione autonoma Sardegna nella materia dell’urbanistica e dell’edilizia. vii) Si segnala sul punto che l'art. 1, comma 23, della l. 30 dicembre 2025, n. 199, modificando l'art. 5, comma 10, del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv., con modificazioni, dalla l. 12 luglio 2011, n. 106, sembra superare l'orientamento della Corte costituzionale di cui al punto iv), stabilendo che le premialità volumetriche previste dal comma 9 "non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, d.l. n. 269/2003