Sulla doppia alienazione immobiliare e sugli strumenti a tutela del proprietario in caso di occupazione acquisitiva a fronte del mutamento del quadro normativo e giurisprudenziale di riferimento

• Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2023, n. 3489 – Pres. Carbone, Est. Lopilato

Proprietà – Doppia alienazione immobiliare – Disciplina.
Nel caso di cd. doppia alienazione immobiliare, cioè quando risulta che gli originari proprietari hanno venduto lo stesso bene a due soggetti diversi, il conflitto tra gli aventi causa si risolve con applicazione della regola della prevalenza di colui che per primo ha trascritto l’atto di acquisito ai sensi dell’art. 2644 c.c., anche se è stato il “secondo acquirente”. La regola del consenso traslativo di cui all’art. 1376 c.c., che imporrebbe di ritenere perfezionato il contratto ad effetti reali con il semplice consenso, deve essere, infatti, integrata con la regola che impone, ai fini dell’opponibilità a terzi dell’acquisito, la trascrizione del contratto presso la conservatoria dei registri immobiliari (1).

Espropriazione per pubblico interesse – Occupazione acquisitiva – Mutamento del quadro normativo e giurisprudenziale – Strumenti a tutela del proprietario. 
Il mutamento del quadro normativo può essere evocato sia nel caso in cui sia stato proposto un ricorso con richiesta del risarcimento del danno nel periodo in cui era ritenuto legittimo l’istituto dell’occupazione acquisitiva sia nel caso in cui sia stata proposta una domanda di risarcimento del danno con implicita rinuncia abdicativa prima dell’affermazione del principio da parte dell’Adunanza plenaria che esclude la configurabilità di tale rinuncia. In questi casi, l’azione proposta si può convertire in azione avverso il silenzio dell’amministrazione in ordine alla scelta relativa all’adozione del provvedimento acquisitivo ovvero alla restituzione del bene con assegnazione di un termine per effettuare tale scelta (2).
(1) Precedenti conformi: ex multis, Cass. civ, sez. II, ord., 20 maggio 2022, n. 16356.
Precedenti difformi: non risultano precedenti difformi.
Nella sentenza si precisa che il primo acquirente non trascrivente può azionare, sussistendone i presupposti, i rimedi di responsabilità nei confronti del venditore e del “secondo acquirente primo trascrivente”. In particolare, le forme di tutela sono costituite: i) dall’azione di responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1218 c.c., nei confronti dell’alienante per violazione del principio di buona fede nella fase di esecuzione del contratto di cui all’art. 1375 c.c., che impone di non disporre dello stesso bene a favore di un secondo acquirente; ii) dall’azione di responsabilità civile, ai sensi dell’art. 2043 c.c., nei confronti del terzo per induzione dolosa all’inadempimento del venditore con violazione delle posizioni soggettive sorte dal primo contratto già stipulato (Sul punto, tra le tante, Cass. civ., sez. II, 7 ottobre 2016, 20251).
(2) Precedenti conformi: ex multis, Cons. Stato, sez. II, 26 gennaio 2022, n. 547; Cons. Stato, sez. IV, 10 maggio 2021, n. 3611; Cons. Stato, sez. IV, 29 marzo 2021, n. 2595; Cons. Stato, sez. IV, 25 febbraio 2021, n. 1624; Cons. Stato, sez. IV, 23 novembre 2020, n. 7309; Cons. Stato, sez. IV, 6 novembre 2020, n. 6833; Cons. Stato, sez. IV, 21 settembre 2020, n. 5527; Cons. Stato, Ad. Plen., 20 gennaio 2020, nn. 2, 3 e 4.
Precedenti difformi: non risultano precedenti difformi.