Stato legittimo dell'immobile, fiscalizzazione dell'abuso e d.l. "salva casa"

• Consiglio di Stato, sezione VII, 13 novembre 2025, n. 8904 - Pres. Lipari, Est. Franconiero

Edilizia e urbanistica – Stato legittimo immobile – Abuso edilizio – Fiscalizzazione

L'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica) convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 - nel prevedere che l’immobile è «legittimato» sul piano urbanistico-edilizio non solo dai titoli "rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni", ma anche dal "pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis" - presuppone l'effettiva e integrale corresponsione della sanzione pecuniaria sostitutiva che ha "fiscalizzato" l'abuso.  (1).

L'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001 prevede che "Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis".

 

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Fiscalizzazione – Effetti

Alla mera fiscalizzazione dell'abuso prevista ratione temporis ai sensi dell’art. 41, comma 2, legge 17 agosto 1942, n. 1150, come modificato dall’art. 13 legge 6 agosto 1967, n. 765, non può attribuirsi ex se un'efficacia sanante poiché non implica alcuna verifica di conformità dell'opera. (2).

La sezione sembra prospettare un’equiparazione - in forza del d.l.“Salva casa” tra la fiscalizzazione ex art. 38, d.P.R. n. 380 del 2001 che costituisce titolo edilizio postumo (essendo, invero annoverato anche nella prima parte dell’art. 9-bis , comma 1-bis, d.P.R. n. 380 del 2001 come novellato) e le altre ipotesi di fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del citato d.P.R. Cons. Stato, sez. II, 26 giugno 2024, n. 5666, secondo cui “La seconda ipotesi di sanatoria prevista dalla norma, ovvero la sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria, integra uno dei casi di c.d. fiscalizzazione, diversa dalle altre, di cui agli artt. 33 e 34 del medesimo d.P.R. n. 380/2001 in quanto produttiva degli stessi effetti di una vera e propria sanatoria ex art. 36 t.u.e., non a caso espressamente richiamato nella norma (quanto detto sulla base della disciplina applicabile ratione temporis, stante che la differenza è destinata a venire meno con il consolidarsi della disciplina sullo stato legittimo dell’immobile da ultimo contenuta nel d.l. n. 69 del 2024, c.d. ‘salva casa’)”.

 

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Fiscalizzazione – Sanatoria – Esclusione

La fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - a differenza dell'ipotesi di cui all'art. 38 del t.u. edilizia - non assume valenza sanante poiché presuppone la verifica della conformità urbanistico-edilizia dell'abuso. (3).

Sull'effetto "sanante" del pagamento delle sanzioni v. Linee guida DL Salva Casa, in www.mit.gov.it secondo cui: "La ratio delle disposizioni in esame è quella di consentire che lo stato legittimo degli immobili ovvero delle singole unità immobiliari possa essere comprovato non solo attraverso i titoli “tradizionali”, assentiti dall’amministrazione competente o formatisi implicitamente per silenzio assenso (come la SCIA e il permesso di costruire, ordinari o in sanatoria), ma anche attraverso strumenti di “regolarizzazione” degli abusi sanabili o delle irregolarità (come il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni asseverate)." D1.3.1. "Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all’articolo 34-bis “concorrono” alla dimostrazione dello stato legittimo. Ne deriva che a seguito delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina sulle tolleranze potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la mera esibizione delle predette attestazioni (il pagamento della sanzione o la dichiarazione del tecnico asseveratore). Tale innovazione consente di superare le incertezze risultanti dalla precedente normativa, che portavano a “tollerare”, ma non a “sanare” le difformità interessate da fiscalizzazioni o dalla disciplina sulle tolleranze. Tuttavia, le predette attestazioni (il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle tolleranze), non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, tali atti potranno affiancare (in funzione integrativa) il titolo originario ovvero l’ultimo titolo, che sono i soli dal quale può essere avviata la dimostrazione dello stato legittimo. Ne deriva che non tutti gli atti citati al comma 1-bis possono essere fatti valere automaticamente dal legittimo proprietario o dall’avente titolo coerentemente con l’obiettivo di semplificazione formale che consente di dimostrare lo stato legittimo anche solo con l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare. In particolare, si osserva che gli obiettivi di semplificazione formale non possono automaticamente essere associati: - al pagamento delle sanzioni di cui articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, del Testo unico, che per loro natura non sono idonee ad attestare la verifica dei titoli pregressi da parte delle competenti amministrazioni. Fa eccezione il pagamento della sanzione prevista dall’articolo 38, comma 1, per il caso di intervento eseguito in base a permesso di costruire annullato, che produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria; - alle dichiarazioni relative alle tolleranze presentate da un tecnico abilitato, in quanto esclusivamente funzionali alla rappresentazione di lievi scostamenti non costituenti violazione edilizia.


(1) Non risultano precedenti negli esatti termini
(2) Non risultano precedenti negli esatti termini
(3) Difformi: Cons. Stato, sez. II, 26 giugno 2024, n. 5666 che prospetta, invece, la sopravvenuta equiparazione - in forza del c.d. d.l. “Salva casa” - tra la fiscalizzazione ex art. 38, d.P.R. n. 380 del 2001 che costituisce titolo edilizio postumo (essendo, invero annoverato anche nella prima parte dell’art. 9- bis , comma 1-bis, d.P.R. n. 380 del 2001 come novellato) e le altre ipotesi di fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del citato d.P.R.