Decadenza del permesso di costruire per sopravvenute previsioni urbanistiche e principio di buona fede

• Consiglio di Stato, sezione IV, 10 luglio 2026, n. 5561 - Pres. Neri, Est. Arrivi

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Decadenza – Sopravvenuta pianificazione urbanistica – Legittimo affidamento – Tutela

In applicazione dei principi di buona fede e di collaborazione di cui all'art. 1, comma 2-bis, l. 7 agosto 1990, n. 241, la decadenza del permesso di costruire prevista dall'art. 15, comma 4, d.P.R. 6 giungo 2001, n. 380 per sopravvenuto contrasto con nuove previsioni urbanistiche non matura allorché il mancato inizio dei lavori sia dipeso dall'incertezza, imputabile all'amministrazione, sulla formazione del titolo edilizio, non potendo quest'ultima addebitare al destinatario del provvedimento le conseguenze negative di un proprio precedente comportamento illegittimo. (1).

Nella specie, il permesso di costruire, formatosi per silenzio-assenso, era stato dichiarato decaduto dal Comune anche perché, prima dell'inizio dei lavori, era entrato in vigore il nuovo piano urbanistico comunale, che aveva classificato l'area in zona mercatale, incompatibile con l'intervento assentito (art. 15, comma 4, d.P.R. n. 380 del 2001). Il Consiglio di Stato ha rilevato che il mancato inizio dei lavori non era imputabile alla proprietaria, bensì al comune medesimo, il quale aveva prima omesso di pronunciarsi sull'istanza di permesso di costruire e poi negato, erroneamente, l'attestazione di intervenuta formazione del silenzio assenso, sì da ingenerare un'oggettiva incertezza sull'esistenza stessa del titolo, dipanata solo con la sentenza del T.a.r. che ne aveva accertato la formazione. Pur riconoscendo che la decadenza ex comma 2 (mancato inizio lavori nel termine annuale) ha una funzione sollecitatoria riferita alla condotta del privato, mentre quella ex comma 4 risponde a una ratio oggettiva di salvaguardia dell'efficacia della sopravvenuta pianificazione urbanistica, il Consiglio di Stato ha ritenuto che quest'ultima presupponga comunque, quale suo limite intrinseco, che il titolare abbia avuto la possibilità materiale di iniziare (o completare) i lavori nel termine di legge: la norma tutela infatti anche il legittimo affidamento riposto sulla persistente validità del titolo. Poiché tale possibilità era stata preclusa dalla condotta del comune, il principio di buona fede – già ritenuto ostativo alla decadenza ex comma 2 – è stato esteso, con effetto identico, anche alla fattispecie decadenziale ex comma 4, impedendone il perfezionamento.


(1) Non risultano precedenti negli esatti termini.