Trasformazione abusiva di garage condonato in vano abitabile: silenzio-rigetto sulla sanatoria, necessità del permesso di costruire e insindacabilità della demo

• Consiglio di Stato, sezione II, 3 agosto 2026, n. 6212 – Pres. Poli, Est. Basilico

Edilizia e urbanistica – Accertamento di conformità – Silenzio rigetto

Il mancato riscontro, nel termine di sessanta giorni, sull'istanza di accertamento di conformità presentata ai sensi dell'articolo 36 del t.u. edilizia integra un silenzio con valore legale di diniego (c.d. silenzio-rigetto), e non una mera inerzia procedimentale (c.d. silenzio-inadempimento); ne consegue che, decorso il termine, viene meno l'effetto sospensivo sull'efficacia dell'ordinanza di demolizione, indipendentemente dal richiamo, nella comunicazione di avvio del procedimento, a disposizioni normative ulteriori, ove queste non siano dirette a prefigurare l'applicazione di un diverso regime procedimentale, dovendo il giudice valutare gli atti sulla base dei loro elementi sostanziali, a prescindere dalla qualificazione datane dalle parti. (1).

 

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Trasformazione garage in abitazione – Necessità – Immobili condonati – Ulteriori trasformazioni – Esclusione

È legittima l'ordinanza di demolizione adottata in relazione a un manufatto risultante dalla trasformazione di un garage condonato in un vano abitabile, realizzata mediante creazione di un nuovo solaio e modifiche interne e prospettiche, trattandosi di intervento che comporta un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria, sì da richiedere il permesso di costruire e da non poter essere legittimamente realizzato mediante denuncia di inizio attività o segnalazione certificata di inizio attività, non potendosi comunque, di norma, realizzare ulteriori opere sul medesimo bene abusivamente edificato pur se oggetto di condono straordinario (nella specie, il manufatto originariamente condonato come garage a un solo piano, privo di vani abitabili, risultava integralmente trasformato in fabbricato residenziale su due piani fuori terra, con creazione di nuova superficie utile al piano primo mediante inserimento di un nuovo solaio, diversa distribuzione interna, diversa destinazione d'uso rispetto a quanto dichiarato nella denuncia di inizio attività, e con ammissione sostanzialmente confessoria dell'abuso nella relazione tecnica allegata all'istanza di sanatoria, che prefigurava la rimessa in pristino mediante rimozione del bagno e del solaio ligneo abusivamente realizzati).  (2).
 

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Ordine di demolizione – Motivazione – Esclusione

È legittima l'ordinanza di demolizione di un manufatto abusivo adottata a distanza di tempo dalla commissione dell'abuso, atteso che il provvedimento, avendo natura vincolata e ricognitiva, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di interesse pubblico, diverse dal ripristino della legalità violata, che ne giustifichino l'adozione, né consente margini di valutazione in punto di proporzionalità della misura rispetto al tempo trascorso dalla realizzazione dell'abuso. (3).

(1) Conformi: Corte cost., 16 marzo 2023, n. 42.

(2) Conformi: Cons. Stato, sez. VII, 8 ottobre 2025, n. 7884; sez. II, 23 giugno 2025, n. 5423; sez. IV, 26 aprile 2023, n. 4200.

(3) Conformi: Cons. Stato, sez. II, 20 febbraio 2026, n. 1362.