Mutamento di destinazione d’uso in area vincolata: limiti alla sanatoria paesaggistica, autotutela e ambito applicativo del “salva-casa”.

• Consiglio di Stato, sezione VII, 14 settembre 2026, n. 6885 – Pres. Franconiero, Est. Tecchia

Edilizia e urbanistica – Accertamento di conformità – Vincolo paesaggistico – Accertamento di compatibilità paesaggistica postuma – Mancanza – Diniego – Legittimità

È legittimo il diniego di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, relativo a opere realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico, in assenza dell’accertamento della compatibilità paesaggistica postuma ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, che costituisce condizione necessaria, ancorché non sufficiente, per la configurabilità della doppia conformità ed è ammesso nelle sole ipotesi tassativamente previste dal comma 4 della medesima disposizione. (1).

Beni culturali, paesaggistici e ambientali – Accertamento postumo di compatibilità paesaggistica – Destinazione d’uso – Mutamento – Superficie utile – Incremento – Autotutela – Legittimità

È legittimo l’annullamento d’ufficio dell’autorizzazione paesaggistica postuma rilasciata ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004 per un mutamento di destinazione d’uso che abbia comportato la trasformazione di superfici accessorie in superfici utili. Tale intervento, determinando la creazione di superficie utile, esula dalle ipotesi tassativamente sanabili di cui al comma 4, lett. a), della medesima disposizione (nella specie, un fabbricato originariamente destinato in parte a deposito agricolo e in parte ad abitazione era stato trasformato per intero in officina di autoriparazione). (2).

Edilizia e urbanistica – Titolo edilizio – Autotutela – Annullamento d’ufficio – Vincolo paesaggistico – Interesse pubblico – Motivazione

È legittimo l’annullamento d’ufficio, adottato entro il termine di cui all’art. 21-nonies della l. 7 agosto 1990, n. 241, di un titolo edilizio inteso in senso ampio, ivi compresa l’autorizzazione paesaggistica postuma, la cui motivazione si limiti a rilevare l’illegittimità del titolo senza dare atto della sussistenza di un interesse pubblico di particolare rilevanza. Ciò vale tanto più ove l’intervento ricada in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, attesa la preminenza che l’interesse paesaggistico assume in ragione del suo rilievo costituzionale ai sensi dell’art. 9 Cost. (3).

In motivazione la sezione, richiamando Corte cost. n. 88 del 2025 (oggetto della News UM n. 62 del 7 luglio 2025), ha precisato che, sino alla scadenza del termine di legge, il rilievo costituzionale dell’interesse pubblico cui l’amministrazione è preposta costituisce ordinariamente un elemento preponderante nella decisione sull’an dell’annullamento e giustifica l’attenuazione dell’onere motivazionale. Nella vicenda paesaggistica tale interesse integra quell’interesse pubblico aggravato idoneo a sorreggere l’esercizio del potere di autotutela.

 

Edilizia e urbanistica – Abuso edilizio – Destinazioni d'uso – Mutamento – Decreto salva–casa – Applicabilità

Le prescrizioni agevolative in tema di mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante tra categorie funzionali diverse e non omogenee (mutamento verticale), introdotte dall'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 dal d.l.29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla l. 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. “salva casa”), si applicano ai soli mutamenti concernenti singole unità immobiliari e non alle opere riguardanti interi fabbricati, per le quali le agevolazioni restano limitate ai mutamenti interni alla medesima categoria funzionale (mutamento orizzontale).  (4).

Beni culturali, paesaggistici e ambientali – Autorizzazione amministrativa – Esonero – Opere interne – Destinazione d’uso – Mutamento – Opere esterne – Esclusione

L’esonero dall’autorizzazione paesaggistica previsto dal punto A.1 dell’allegato A al d.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31, riguarda le opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici, anche ove comportino mutamento della destinazione d’uso. Esso non si applica all’intervento di mutamento di destinazione d’uso il cui progetto preveda anche opere esterne soggette ad autorizzazione paesaggistica (nella specie, via di accesso, area di parcheggio e copertura in tegole alla napoletana a servizio del fabbricato trasformato in officina di autoriparazione). (5).

(1) Conformi: Cons. Stato, sez. VII, 1° agosto 2025, n. 6855.

(2) Conformi: Cons. Stato, sez. II, 9 settembre 2024, n. 7485; sez. VII, 31 dicembre 2023, n. 11390.

(3) Conformi: Cons. Stato, sez. IV, 22 ottobre 2024 n. 8462; sez. VII 7 agosto 2023 n.7621.

(4) Non risultano precedenti negli esatti termini.
(5) Conformi: T.a.r. per la Campania, sez. IV, 9 gennaio 2026, n. 129; T.a.r. Campania, Salerno, sez. II, 7 dicembre 2022, n. 3309; 27 gennaio 2022, n. 216. In dottrina, sulla portata della voce A.1 dell’allegato A al d.P.R. n. 31 del 2017, si vedano: i) CARPENTIERI, Interesse paesaggistico e procedimenti autorizzativi, in www.giustamm.it, 30 settembre 2021. secondo cui "dal tenore della voce A.1 dell’allegato A), d.P.R. n. 31/2017 che sottrae all’autorizzazione paesaggistica le “Opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici, comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d’uso” così da ricomprendere anche gli interventi di ristrutturazione edilizia qualora non incidenti su elementi edilizi di rilevanza paesaggistica. ii) COMMANDATORE, La percepibilità dell’intervento edilizio e la sua (ir-)rilevanza paesaggistica, in Urbanistica e appalti, 2024, 517, secondo cui "l’esonero dall’autorizzazione paesaggistica portato dalla voce A.1 dell’allegato A) di tale d.P.R. n. 31/2017 delle “Opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici, comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d’uso” sembra assumere valenza puramente ricognitiva ribadendo l’indifferenza (rafforzata nuovamente dall’utilizzo del termine “comunque” che assume la valenza semantica già esposta) per le qualificazioni edilizio-urbanistiche, diventando così irrilevante la riconducibilità dell’intervento nell’ambito delle categorie di cui all’art. 3, comma 1, lett. a), b), c) e d), d.P.R. n. 380 del 2001 nonché della trasformazione di superfici accessorie in superfici utili."