Nuova costruzione interrata: limiti della SCIA e autonomia della bonifica rispetto al progetto edilizio.

• T.a.r. per il Lazio, sezione II-bis, 21 luglio 2026, n. 13360 – Pres. Francavilla, Est. Caldarola

Edilizia e urbanistica – SCIA alternativa al permesso di costruire – Nuova costruzione – Manufatti interrati

La SCIA alternativa al permesso di costruire non è idonea a legittimare la realizzazione di un manufatto che, ancorché destinato a rimanere in tutto o in parte interrato, presenti caratteristiche dimensionali, strutturali e funzionali tali da configurare una nuova costruzione e non rientri nelle specifiche fattispecie per le quali è consentito il ricorso alla segnalazione. La presentazione della SCIA per un intervento estraneo al suo ambito applicativo è improduttiva degli effetti propri del relativo modello legale, non determina il consolidamento della posizione del segnalante né ingenera un affidamento qualificato alla conservazione dell'opera, permanendo integro il potere-dovere dell'Amministrazione di esercitare le attribuzioni di vigilanza e repressione degli abusi edilizi. (1).

La qualificazione di un manufatto come nuova costruzione non è esclusa dalla circostanza che esso sia destinato a rimanere, in tutto o in parte, interrato, dovendosi avere riguardo alla sua consistenza urbanistico-edilizia e alla capacità di determinare una trasformazione durevole e significativa dello stato dei luoghi. Nel caso esaminato, la paratia presentava autonoma consistenza materiale e strutturale, si estendeva lungo il perimetro del lotto, aveva carattere permanente ed era funzionalmente collegata al futuro intervento edificatorio. Essa non poteva essere qualificata come pertinenza, in mancanza di una res principalis già esistente o assentita, né ricondotta alla ristrutturazione edilizia, insistendo su un'area libera da edificazioni. La SCIA alternativa era pertanto utilizzata al di fuori del proprio ambito applicativo. In tale ipotesi la segnalazione non produce gli effetti propri del relativo modello legale e non determina il consolidamento della posizione del segnalante: non viene quindi in rilievo l'esercizio tardivo di poteri di autotutela, ma restano integre le ordinarie attribuzioni comunali di vigilanza e repressione dell'attività edilizia abusiva. Tale conclusione è coerente con l'orientamento del Consiglio di Stato secondo cui la SCIA presentata per un intervento estraneo al relativo ambito applicativo non produce gli effetti propri del modello legale e non determina il consolidamento della posizione del segnalante.

 

Ambiente – Bonifica – Sito contaminato – Caratterizzazione – Analisi di rischio – Progetto edilizio

In presenza di una contaminazione storica che non determini un rischio immediato per l'ambiente e la salute pubblica, l'individuazione degli interventi di bonifica o di messa in sicurezza presuppone la previa definizione del quadro conoscitivo mediante la caratterizzazione del sito e la successiva analisi di rischio sito-specifica. Non è pertanto consentito sovvertire tale sequenza eseguendo preventivamente opere di escavazione e trasformazione del sito funzionali anche a un distinto e futuro intervento edificatorio, per poi assumerle quale presupposto della strategia di risanamento. Le esigenze proprie del progetto edilizio non possono determinare automaticamente l'estensione degli interventi ambientali, che deve risultare dagli accertamenti e dagli obiettivi di bonifica o di messa in sicurezza previamente individuati secondo la disciplina applicabile. (2).

In presenza di una contaminazione qualificata come storica e priva di rischio immediato per l'ambiente e la salute pubblica, la definizione della strategia di risanamento richiede la preventiva acquisizione di un adeguato quadro conoscitivo mediante la caratterizzazione del sito e l'analisi di rischio sito-specifica, cui deve seguire l'individuazione degli interventi di bonifica o di messa in sicurezza. Nel caso esaminato tale sequenza era stata sovvertita: l'area era stata sottoposta a estese attività di escavazione e alla realizzazione della paratia perimetrale prima della completa definizione del quadro conoscitivo e del progetto operativo di bonifica. La stessa amministrazione competente aveva evidenziato che gli obiettivi della bonifica e le relative tecnologie dovevano essere individuati prima, e non in funzione, delle esigenze del futuro intervento edilizio, non ancora assentito. Il volume di terreno da rimuovere in funzione del progetto edilizio non può essere automaticamente assunto come volume da assoggettare a bonifica o a messa in sicurezza, dovendo l'estensione degli interventi ambientali risultare dagli accertamenti e dagli obiettivi di risanamento previamente definiti. Nella fattispecie, non risultava neppure escluso che l'assenza di rischio potesse essere raggiunta a quote di escavazione inferiori a quelle progettate, sicché mancava la dimostrazione che gli sbancamenti fino alla quota prevista per le opere interrate dell'edificio fossero effettivamente necessari per ragioni ambientali.


(1) Conformi: Cons. Stato, sez. VII, 22 aprile 2025; sez. IV, 10 gennaio 2025, n. 191; , n. 3486; sez. VI, 24 agosto 2021, n. 5999.

(2) Non risultano precedenti negli esatti termini.