Calcolo della capacità edificatoria residua nei lotti frazionati e principio del lotto originario

• Consiglio di Stato, sezione VI, 22 maggio 2026, n. 4151 – Pres. Franconiero f.f., Est. Ponte

Edilizia e urbanistica – Permesso di costruire – Condono – Potenzialità edificatoria – Lotto originario

Nel rilascio dei titoli autorizzatori di nuove costruzioni, il Comune deve tener conto della volumetria già impiegata sull'area interessata, anche ove questa sia stata oggetto di sanatoria o di condono edilizio in relazione a costruzioni abusivamente realizzate; la potenzialità edificatoria così consumata non si rigenera per effetto del frazionamento e della successiva vendita dei lotti. (1).

Nella specie, qualora sul lotto originario siano già state realizzate costruzioni, i proprietari dei singoli fondi derivati dal frazionamento dispongono unicamente della volumetria residua, da computarsi tenendo conto di quanto complessivamente edificato sull'area originaria, proporzionalmente alla potenzialità edificatoria fissata dalla pianificazione urbanistica


(1) Conformi: Sul principio del lotto originario: v. Cons. Stato, sez. IV, n. 7061 del 2025; sez. VI, n. 10703 del 2022 che osserva come "ai fini del calcolo della volumetria disponibile su un lotto già parzialmente edificato, occorre considerare tutte le costruzioni che insistono sull’area, comprese quelle realizzate abusivamente, perché i limiti di volumetria sono posti a presidio di uno sviluppo ordinato e sostenibile del territorio e tale parametro è influenzato da tutti gli edifici esistenti, siano essi regolari o abusivi; sicché, in caso di richiesta di un nuovo permesso, si deve computare la cubatura e la superficie del fabbricato preesistente e determinare se residui un'ulteriore volumetria e superficie assentibile in relazione all'intera estensione dell'area".