Sulle nozioni di superficie utile e volume ai fini dell’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica

• Consiglio di Stato, sezione VII, 13 novembre 2025, n. 8902 – Pres. Contessa, Est. Tecchia

Beni culturali, paesaggistici e ambientali – Accertamento postumo di compatibilità paesaggistica – Natura bifasica.

Il procedimento di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, ha natura bifasica: dal momento che il parere può essere rilasciato solo in presenza di abusi di “minore consistenza”, la Soprintendenza deve anzitutto verificare l’ammissibilità dell’istanza, accertando l’assenza di qualsiasi incremento di superfici e volumi utili; soltanto in caso di esito positivo, l’autorità preposta alla tutela del paesaggio potrà pronunciarsi, nell’esercizio della propria discrezionalità tecnica, sulla concreta coerenza tra l’abuso segnalato e il contesto paesaggistico circostante. (1).

Beni culturali, paesaggistici e ambientali – Accertamento postumo di compatibilità paesaggistica – Superficie utile e volume paesaggisticamente rilevante – Coincidenza con la nozione propria della disciplina urbanistico–edilizia – Sussistenza

Ai fini dell’art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la nozione di superficie utile paesaggisticamente rilevante – il cui incremento è di per sé ostativo al rilascio del parere di compatibilità paesaggistica postuma – coincide con quella tecnico-giuridica propria della disciplina urbanistico-edilizia e consiste in una superficie autonomamente utilizzabile di tipo abitativo, residenziale o commerciale, la quale non abbia una funzione meramente accessoria o pertinenziale. Trattasi di nozione oggettiva e funzionale, sicché la superficie utile di un edificio non può dirsi mutata se non muta anche la sua consistenza volumetrica e/o funzione, a nulla rilevando il fatto che tale consistenza/funzione sia stata prima “occulta” e sia poi divenuta “visibile” all’esterno. (2).

Nel caso di specie, le opere per le quali i ricorrenti avevano presentato istanza di sanatoria, previo accertamento postumo di compatibilità paesaggistica consistevano, inter alia, nell’abbassamento della quota del terreno con conseguente emersione, sopra tale quota, di una parte dell’originario piano seminterrato, divenuto, di fatto, “piano terra”. La Soprintendenza aveva rigettato l’istanza presentata ai sensi dell’art. 167, comma 4, d.lgs. n. 42/2004, ravvisando un intervenuto incremento di volumi e superfici utili, condizione ex se ostativa all’accertamento, nel merito, della compatibilità paesaggistica. Per la sezione, tuttavia, la circostanza che il piano seminterrato (peraltro, destinato a garage) sia diventato visibile all’esterno, per effetto dello sbancamento della quota di terreno, non è sufficiente per ritenere integrato un aumento della superficie utile, stante l’invarianza della metratura, della cubatura complessiva e della destinazione d’uso.
sulla contaminazione tra nozioni urbanistico-edilizie e paesaggistiche v. COMMANDATORE, I limiti dell’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, in Urbanistica e appalti, 2023, 57.


(1) Conformi: Cons. Stato, sez. VII, 29 ottobre 2025, n. 8400.

(2) Conformi: Cons. Stato, sez. VII, 16 giugno 2025, n. 5223; sez. VII, 19 marzo 2025, n. 2269; sez. VI, 14 marzo 2025, n. 2091; sez. VI, 7 febbraio 2024, n. 1241; sez. VI, 14 gennaio 2025, n. 246; sez. VII, 9 dicembre 2024, n. 9908.
Difformi: T.a.r. per la Sicilia, Catania, sezione I, 10 febbraio 2025, n. 531; Cons. Stato, sez. I, 8 maggio 2020, n. 875, parere, sez. III, 26 aprile 2016, n.1613